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Mission obligatoire du vendeur
Les démarches essentielles et obligations légales à respecter lors de la vente de votre bien immobilier.
Les missions et obligations du vendeur immobilier
La vente d'un bien immobilier s'accompagne de nombreuses obligations légales pour le vendeur. Ces démarches, loin d'être de simples formalités, constituent des éléments essentiels pour sécuriser la transaction et assurer sa validité juridique.
La législation française impose au vendeur d'un bien immobilier de respecter un cadre réglementaire strict, qui s'est considérablement renforcé ces dernières années, notamment en matière d'information et de protection de l'acheteur.
La responsabilité du vendeur
En tant que vendeur, vous êtes tenu à une obligation de transparence et de loyauté envers l'acheteur. Le non-respect de vos obligations légales peut entraîner l'annulation de la vente, une réduction du prix ou le versement de dommages et intérêts. Il est donc crucial de connaître précisément l'étendue de vos responsabilités.
Les diagnostics techniques obligatoires
L'une des principales obligations du vendeur est de faire réaliser des diagnostics techniques par des professionnels certifiés et de les communiquer à l'acheteur. Ces documents sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Depuis juillet 2021, ce diagnostic est devenu opposable, ce qui renforce sa portée juridique. Sa durée de validité est de 10 ans.
Diagnostic amiante
Obligatoire pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, ce diagnostic identifie la présence d'amiante dans les matériaux de construction. Sa validité est illimitée si le résultat est négatif, mais un nouveau diagnostic doit être réalisé tous les 3 ans en cas de présence d'amiante.
Diagnostic plomb
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Il détecte la présence de plomb dans les peintures. Sa durée de validité est de 1 an si le diagnostic est positif, 6 ans s'il est négatif (pour la vente).
Diagnostic termites
Obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral, ce diagnostic vise à détecter la présence de termites. Sa durée de validité est de 6 mois.
Diagnostic électrique et gaz
Ces diagnostics sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans. Ils vérifient la conformité et la sécurité des installations électriques et de gaz. Leur durée de validité est de 3 ans.
État des Risques et Pollutions (ERP)
Ce document informe l'acheteur sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et de radon auxquels le bien est exposé. Sa durée de validité est de 6 mois.
Diagnostic d'assainissement
Pour les biens non raccordés au réseau public d'assainissement collectif, ce diagnostic vérifie la conformité de l'installation individuelle. Sa durée de validité est de 3 ans.
Mesure de la surface habitable (Loi Carrez / Loi Boutin)
Pour les lots de copropriété (appartements), la mesure de la superficie est obligatoire selon la Loi Carrez. Une erreur de plus de 5% peut donner lieu à une action en diminution du prix. Ce document n'a pas de durée de validité, sauf si des travaux modifiant la surface ont été réalisés.
Important
L'absence ou la non-conformité de ces diagnostics peut entraîner des conséquences juridiques sérieuses : impossibilité de signer l'acte authentique, diminution du prix de vente, ou engagement de votre responsabilité en cas de problème ultérieur. Ils doivent être annexés au compromis ou à la promesse de vente, puis à l'acte authentique.
L'obligation d'information
Au-delà des diagnostics techniques, le vendeur est soumis à une obligation générale d'information. Vous devez communiquer à l'acheteur tous les éléments susceptibles d'influencer sa décision d'achat.
Informations sur la copropriété
Pour les biens en copropriété, vous devez fournir :
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- Le montant des charges courantes et le budget prévisionnel
- L'état global des impayés de charges dans la copropriété
- La quote-part du fonds de travaux
- La fiche synthétique de la copropriété
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
Travaux et servitudes
Vous devez informer l'acheteur :
- Des travaux réalisés sans autorisation ou non conformes
- Des travaux importants effectués dans les dernières années
- Des servitudes publiques ou privées qui grèvent le bien
- Des procédures en cours concernant le bien ou la copropriété
Vices cachés et défauts connus
Vous êtes tenu d'informer l'acheteur de tous les défauts dont vous avez connaissance, même s'ils ne sont pas visibles lors des visites (infiltrations occasionnelles, problèmes de voisinage, etc.). La dissimulation volontaire d'un vice peut entraîner l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts.
Urbanisme et environnement
Vous devez informer l'acheteur sur :
- Les règles d'urbanisme applicables (PLU, servitudes...)
- Les projets d'aménagement à proximité qui pourraient affecter le bien
- Les éventuelles nuisances environnementales (bruit, pollution...)
- Le zonage en matière d'assainissement
Les garanties légales du vendeur
Garantie d'éviction
Vous garantissez à l'acheteur qu'il ne sera pas troublé dans sa propriété par un tiers qui revendiquerait un droit sur le bien vendu. Cette garantie implique que vous soyez bien le propriétaire légitime du bien et que vous ayez le droit de le vendre.
Garantie des vices cachés
Vous êtes responsable des défauts non apparents au moment de la vente, qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix. Cette garantie peut être limitée ou exclue par une clause contractuelle, sauf si vous êtes un vendeur professionnel ou si vous connaissiez les vices.
Garantie de conformité
Le bien livré doit être conforme à la description faite dans l'acte de vente, tant en termes de caractéristiques physiques que juridiques. Des écarts significatifs peuvent entraîner une action en diminution du prix ou en résolution de la vente.
Les obligations fiscales
Déclaration de la plus-value immobilière
Si vous réalisez une plus-value lors de la vente de votre bien (différence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition), vous devez en principe la déclarer et acquitter l'impôt correspondant. Toutefois, plusieurs exonérations existent, notamment pour la vente de la résidence principale.
Prorata de taxe foncière
La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire au 1er janvier. Si vous vendez en cours d'année, vous pouvez convenir avec l'acheteur d'un remboursement au prorata temporis pour la période où vous ne serez plus propriétaire. Cette répartition doit être mentionnée dans l'acte de vente.
TVA immobilière
Dans certains cas spécifiques (vente d'un terrain à bâtir, d'un immeuble neuf ou assimilé), la vente peut être soumise à la TVA. Les règles sont complexes et dépendent du statut du vendeur, de la nature du bien et de son usage. Un conseil fiscal est souvent nécessaire dans ces situations.
Les obligations liées au processus de vente
Signature du compromis ou de la promesse de vente
Vous devez fournir tous les documents nécessaires (diagnostics, titres de propriété, etc.) pour la rédaction de l'avant-contrat. Vous vous engagez à vendre votre bien aux conditions prévues et pendant la durée spécifiée, sous réserve des éventuelles conditions suspensives.
Mainlevée des hypothèques
Si votre bien est grevé d'hypothèques ou d'autres sûretés, vous devez procéder à leur mainlevée avant ou lors de la signature de l'acte authentique. Cela nécessite généralement le remboursement intégral des prêts correspondants.
Libération du bien
Vous êtes tenu de libérer le bien à la date convenue, généralement le jour de la signature de l'acte authentique, sauf clause contraire. Le bien doit être remis dans l'état décrit dans le compromis, vide de tout occupant (sauf en cas de vente avec maintien d'un locataire en place).
Présence à l'acte authentique
Vous devez être présent lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire, ou vous faire représenter par un mandataire muni d'une procuration notariée.
Conseils pratiques pour les vendeurs
Comment respecter efficacement vos obligations
Anticipez la réalisation des diagnostics : Faites réaliser les diagnostics techniques dès que vous décidez de vendre, pour éviter tout retard lors de la signature du compromis.
Préparez un dossier complet : Rassemblez tous les documents relatifs au bien (titre de propriété, diagnostics, factures de travaux importants, documents de copropriété, etc.) pour pouvoir les fournir rapidement au notaire ou à l'agent immobilier.
Soyez transparent : Ne dissimulez aucune information importante sur le bien. La transparence est la meilleure protection contre les contentieux futurs.
Consultez un expert fiscal : Si votre situation présente des particularités (plus-value importante, bien détenu via une SCI, vente d'un bien professionnel...), un conseil fiscal peut vous permettre d'optimiser votre situation.
Prévoyez la libération du bien : Organisez votre déménagement suffisamment à l'avance pour être sûr de pouvoir libérer le bien à la date convenue.
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